토지란 무엇인가?

토지란 무엇인가?  By 준용

1. 토지에 대한 구분 - 용도지역이란 무엇인가?

 

 

우리가 토지에 대해 알아볼때 가장먼저 용도지역에 대해서 확인해야 할 필요가 있습니다.

 

 

 

[용도지역]

우리나라의 토지는 크게 도시지역과 비도시지역으로 나눌 수 있습니다.

 

- 도시지역 (주상공녹) : 주거지역, 상업지역, 공장지역, 녹지지역

- 비도시지역 : 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

 

 

즉 우리나라의 모든 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역  4가지 중 하나에 포함됩니다.

이 4가지를 제외한 다른거? 그런거 없습니다.^^

 

1) 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나, 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역

 

2) 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경 보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

 

3) 농림지역

 

4) 자연환경보전지역

 

** 농림지역과 자연환경 보전지역은 건축행위 제한이 많이 따르고 단기 투자목적의 성격에 맞지 않으므로 생략하겟습니다.^^

 

사실 용도지역은 크게분류하면 4가지 이지만, 정확히 말하면 21가지 입니다. 이정도는 머리속에 있어야 토지이용계획 확인원을 보면 이해가 되어집니다.

 

용도지역분류
대분류	중분류	용도지역(21개)	용도지구	용도구역
도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	1. 경관지구 2. 미관지구 3. 고도지구 4. 보존지구 5. 시설보호지구 6. 취락지구 7. 개발진흥지구 8. 방화지구 9. 방재지구 10. 특정용도제한지구	1. 개발제한구역 2. 시가화조정구역 3. 수산자원보호구역 4. 도시자연공원구역 5. 지구단위계획구역
		제2종 전용주거지역
		제1종 일반주거지역
		제2종 일반주거지역
		제3종 일반주거지역
		준 주거지역
	상업지역	중심 상업지역
		일반 상업지역
		근린 상업지역
		유통 상업지역
	공업지역	전용 공업지역
		일반 공업지역
		준 공업지역
	녹지지역	보전녹지
		생산녹지
		자연녹지
관리지역		보전 관리지역
		생산 관리지역
		계획 관리지역
농림지역		농림지역
자연환경보전지역		자연환경보전지역

 

 

[용도지역]

- 토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적율/높이 등을 제한 (중복지정 불가)

 

[용도지구]

- 토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적율/높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화

 

[용도구역]

- 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화

 

1) 용도지역은 전국적으로 지정, 용도지구와 용도구역은 국지적으로 지정

2) 용도지역은 중복지정이 불가하나 지구는 중복지정이 가능하다.

 

즉 용도지역인 '관리지역'에 '농림지역'으로 지정 불가하나 용도지구중 

'미관지구'가 지정된 곳에 중복하여 '경관지구'도 지정 가능하다는 뜻.

 

 

  

구분	용도지역	용도지구	용도구역
성격	토지를 경제적,효율적으로 이용 하고 공공복리의 증진을 도모	용도지역의 기능을증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모	시가지의 무질서한 확산방지, 계획 적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정,관리
비고	중복지정 불가	중복지정 가능	중복지정 불가

 

 

 

 

 

 

일단 표로 정리하니까 좀 머리속에 들어오시나요?? ^^  저도 정리하는 단계라서 자주보고 익혀야 감이 올 것 같습니다.

 

 

 

2. 지목이란 무엇인가?

 

토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록된 것을 지목이라 합니다.

더 중요한 의미는 지목은 현재의 상태를 나타내고 용도지역은 미래의 상태를 나타냅니다.

 

여러분이 만약 부동산중계사무소에 가서 특정 토지에 대해서 용도지역이 뭐에요? 라고 물었다면,  이분은 토지를 조금 아시는 분이나, 지목이 무엇입니까? 라고 물으면 토지에 대해서 잘 모르는 사람일 경우가 많습니다.

 

지목은 현재의 상태, 즉 지목이 '대지'면 주택이나 상가 등 건물이 있겠구나, 지목이 '공장'이면 공장이 있겠구나 등으로 현재의 상태를 추정합니다.  그러나 현재 주택이 있는데도 불구하고 용도지역이 '상업지역'이면 장래에 상가를 지어도 되는 가치가 아주 높은 땅입니다. 

 

현재 28개의 지목이 존재하고, 따로 설명하지는 않겠습니다. 

지목에 대한 설명 : 

http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=1826459&cid=499&categoryId=499 (네이버 지식백과)

 

 

 

[용도지역과 지목과의 관계]

지목은 필지당 개념이고 용도지역은 한 필지가 아닌 크고 넓은 단위의 광역 개념이다라고 이해를 하시면 됩니다.

예를 들어 같은 도시지역이지만, 그 안에 세부적으로 전, 답, 대의 지목이 혼재한다는 의미입니다.

 

 

자 이제 용도지역과 지목에 대해 알아봤습니다.  이시점에서 필수로 꼭 알아야하는 개념이 있습니다.

바로 건폐율과 용적율입니다.

 

 

위 그림에서 대지(토지) 100평에 1층 건축면적이 60평인데 이를 비율로 계산하면 100평에 대해서 60평은 60% 입니다.

 

100평인 대지(토지) 가 있다고 가정하고 건폐율이 60%일 경우 1층에 지을 수 있는 건축면적은 max 60평입니다.

 

건폐율이 60%이기 때문에 이 이상은 건축이 불가합니다. 이렇듯 국가가 토지에 대해서 건폐율을 법으로 상한선을 정하고,

시행령에서 상한선 범위내에서 그 범위를 달리 정합니다.

 

즉 건폐율은 1층 바닥면적을 어느범위까지 건축할 수 있나 라고 이해하시면 됩니다.

 

위 그림에서 1층부터 3층까지 총 180평입니다. 180평을 보통 연면적(건물 전체층의 면적)이라고 부르고,

이와 같은 경우는 대지 100평에 대해서 연면적이 180평이니 비율로 말하면 180% 입니다. 이를 용적율이라고 하고

위의 그림의 경우 용적율 180%로 건축되었다고 합니다.

 

** 건폐율은 수평으로 제한을 하고, 용적율은 수직 즉 건물의 높이를 제한합니다.

 

기사에서 알아봅시다.

 

도심 '건축규제 프리존' 만든다…싱가포르 '마리나베이' 같은 첨단복합단지 개발
 
 

정부가 도심 주거지역과 역세권 등의 개발 활성화를 위해 각종 건축규제를 대폭 완화하거나 없애는 이른바 ‘건축규제 프리존’을 조성한다.

이곳에는 주거·상업·문화시설 등을 고밀도로 집약한 복합단지가 들어설 수 있게 돼 민간자금 유치가 수월해질 것으로 정부는 기대하고 있다. 각종 건축규제를 없애 첨단 복합리조트로 개발한 싱가포르 ‘마리나베이’ 같은 곳을 한국에도 만들겠다는 구상이다.

국토교통부는 19일 정부세종청사에서 ‘2014년 업무 보고회’를 열고 이 같은 ‘복합개발지구(입지규제 최소지구)’ 도입 방안을 박근혜 대통령에게 보고했다. 정부가 추진하는 복합개발지구에서는 토지 용도, 건물 밀도, 기반시설 규제 등 ‘3대 도시계획 규제’가 최소화된다. 이 경우 첨단복합단지 개발이 가능해지고, 토지의 효율성과 사업성이 크게 개선된다.

외국의 경우 싱가포르 마리나베이, 일본 도쿄의 롯폰기힐스와 오테마치 등이 ‘건축규제 프리존’ 제도의 성공 사례로 꼽힌다.

그러나 고밀도 도심 개발은 자칫 도시의 쾌적성과 공공성 등을 훼손하는 후유증이 나타날 수 있기 때문에 신중하게 추진해야 한다는 지적도 나온다.

 

각 용도지역 별로 건폐율/용적율을 표로 정리하면 아래와 같습니다.

 

이정도만 기억하자!

 

[주거지역]

보통 제 2종 일반 주거지역의 경우 건폐율 60%, 용적율 200% 정도이다.

준주거지역은 건폐율이 70% 이구나! good~~  상업지랑 비슷하네

아파트는 제3종 주거지역이다.  용적율이 높은 지역이구나.

 

[상업지역]

일반상업지역 기준 건폐율이 80%네. 주로 빌딩이니 용적율이 높겠군

중심상업지역은 건폐율을 90%까지도 준다. => 그래서 대도시 상가는 건물이 다닥다닥 붙었구나

 

[공업지역]

주로 건폐율이 70%다. 공장은 높게 짓지 않으니 용적율은 높지 않겠네

 

[녹지지역]

건폐율이 20%밖에 안된다. 용적율을 100%이하다. 주로 전답 임야이다.

 

[관리지역]

계획관리 지역만 건폐율이 40%. 나머지는 20%

계획 관리 지역에는 자연녹지에서 안되는 공장, 숙박업소 등이 가능하다.

 

같은 관리 지역이지만 보전관리 지역과 생산관리 지역은 토지 이용에 대한 제한적인 성격이 강한반면, 계획관리 지역의 경우에는 개발적인 성격이 강하다고 불 수 있다.  가령 도시지역의 확장 지정이 필요한 경우 기존의 계획관리 지역으로 지정된 곳이거나 계획관리지역의 지정 관리 후 도시지역으로 편입시키는 과정을 거치게 된다.

 

도시지역 자연녹지와 성격이 비슷하나 건축면에서는 자연녹지 보다 좋다. (개발하려면 계획관리 지역만 봐야한다)

 

이러한 점을 실전에 어떻게 활용할 수 있을까요?

 

사례1) 특정 지역에 100평 정도의 공장을 짓고자 하는 사장님이 A부동산 중개업소에 공장지을 땅을 알아봐 달라고 하였다.  A부동산 중개업소는 공장은 공업부지가 아니면 안된다 하고 근처 공업지가 평당 150만원이라 했다.  땅이 최소 150평 정도 필요했고, 계산을 해보니 땅값만 2억 2500만원 건축비가 대략 1억 5000만원 합계 3억7500만원이 필요했다.

 

사례2) 같은 조건의 땅이 필요한 다른공장 사장님이 B부동산 중개업소에 공장지을 땅을 알아봐달라고 하자, B부동산은 바로옆에 자연녹지 500평을 사면 공장이 100평 건축가능하다고 했다.  평당 20만원으로 하여 토지값 1억, 건축비 1억 5000만원, 합계 2억 5000만원으로 공장을 지었다. 사례1에 비해 1억 2500만원을 세이브하고 공장을 지을 수 있었다.

 

사례1에서는 공장은 공업지만이 가능하다고 했으나, 두번째 중개업소는 자연녹지에도 공장 건축이 가능하다 했습니다. 자연녹지에 근린생활시설(근생) 종류 중 제조장이라는 시설이 있었고, 제조장으로 건축하여 공장을 건축하게 된 것입니다. 

 

아는만큼 보이고, 보이는 만큼 돈을 버는 세상입니다.^^

저도 많이 알기위해 노력하고 있습니다.

 

단, 농지(전,답)나 임야(임)에 공장이나 집을 지으려면 농지전용 또는 산지전용을 해야하는데, 따로 비용이 들어갑니다.

농지전용의 경우 보통 공시지가의 30%를 농지전환 부담금으로 납무해야 하고 산지전용의 경우 대략 평당 8천원 정도가 들어갑니다.  이러한 비용도 각 지자체별로 다르니 확인은 필수입니다.   

 

보통의 경우 산지전용비가 더 싸므로, 같은 조건의 같은 평형이라면 전,답보다는 임야를 구매하는 것이 금액적인 측면에서 유리하다고 볼 수 있습니다.  개발업자들이 임야를 선호하는 이유가 여기에 있습니다.  참고로 농지전용비로 내는 세금은 평당 상한선이 16만 5천원 입니다.

 

이러한 용도구역과 지목 면적과 지적도 를 비롯해 여러가지 제한사항들이 토지이용 계획 확인원에 다 나와있습니다.

** 토지이용규제정보서비스 링크 : http://luris.mltm.go.kr/web/index.jsp

 

다음은 토지에 대한 몇가지 Tip 입니다.

 

1. 땅이라고 다 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다.

보통 대지는 건물을 지을 수 있는 땅을 이야기 합니다. 대지가 아닌 전,답,임 같은 경우에 해당 필지에 주택을 지으려면 두가지를 필수로 체크해야 합니다. 그것은 바로 도로와 배수로 입니다.   이 두가지가 없으면 개발행위 허가가 나지 않기 때문입니다.  도로는 있는데 배수로는 없다..  그래도 개발허가가 나지 않습니다.  이 두가지는 필수라고 보면 됩니다. 

 

 

2. 토지이용계획 확인원에 문화재 보호구역이라고 명시되어 있는 토지를 구입했다가 큰일나는 경우가 있습니다.

문화재가 있는지 자비를 들여서 확인해야 하고, 행여 문화재가 나오게 되면 더 골치아프다고 합니다.. 돈은 돈대로 들고 개발도 못하는 문제가 생길수 있습니다.

 

 

3. 토지에서 중요한 것은 모양과, 방향, 그리고 경사도입니다.

물론 해당 토지에 건축을 했을 때 남향이 되는 그림이 나오면 제일 좋을 것이고,  토지가 길쭉하거나 삐뚤삐뚤 하지않고 네모반듯하게 생겨있으면 개발하기에 최적이므로 좋은 땅으로 볼 수 있습니다.   만약 평탄하지 않고, 경사가 심하면 어떨까요??   당연히 평평하게 해주는 부지조성 작업을 해줘야 하는데..  이과정에서도 적지않은 돈이 들어갈 것입니다.

 

 

참고url : http://blog.naver.com/dbsl5741?Redirect=Log&logNo=20155106733

출처 : http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=1826431&cid=499&categoryId=499 (네이버 지식백과)

 

 

** 별첨1  토지 투자를 위해서 꼭 확인해야 하는 서류

토지는 일반 주택과 달리 확인해야할 서류가 더 많습니다.

 

토지를 구매할 때 필수로 확인해야 할 서류 4가지에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 등기부등본

2. 토지대장

3. 지적도

4. 토지이용계획 확인원

 

위 4가지 필수 확인 서류를 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들여야 합니다. 자꾸 보면서 이들 서류를 보는 눈도 키워야 합니다.

 

 

등기부등본은 소유권, 저당권 등의 권리관계를 나타내는 서류입니다.

토지대장이나 건축물 대장은 면적, 지목, 분할관계 등 물건에 대한 사실관계를 나타내는 서류로써 등기부와는 차이가 있습니다.

 

등기부에도 면적, 지목이 있는데요  등기부에 있는 면적과 토지대장에 나와있는 면적이 차이나는 것이 간혹 있다고 합니다. 그러한 경우에는 반드시 토지대장을 근거로 해야 합니다.  하지만 권리관계는 등기부를 기초로 확인합니다.

 

만약 등기부와 토지대장의 내용이 다르면 토지대장의 내용이 효력이 있고 등기부의 표제부 내용은 효력이 없으며 등기를 변경해야 합니다.

이부분은 꼭 알고 넘어갑시다^^

 

 

1. 등기부등본

 

등기부의 종류는 토지등기부, 건물등기부, 집합건물 등기부로 나눌 수 있고,

토지등기부의 경우는 1)표제부 2)갑구 3)을구 로 구성이 되어있습니다.

 

표제부 - 면적, 지목 등의 사실관계

갑구 - 수유권의 관계. 즉 현재 누가 소유자이냐, 소유권이 어떻게 변동되어 왔느냐 면년을 보유했느냐 등

을구 - 소유권외의 권리 관계. 예를들어 융자가 얼마나 있는지에 대한 내용이 표시됩니다.

 

 

 

** 주의사항 정리

1) 등기는 권리관계 확인 서류다. 사실관계는 토지대장으로 확인해야한다.

2) 소유권을 볼 때 지분이 있는 경우는 잘 파악해서 지분권자 모두를 알아야한다.

3) 물건지 주소를 표시할 때 반드시 등기부 상단의 주소를 계약서에 표기해야 한다.

4) 건물의 면적은 전용면적으로 표시된다.

 

 

** 별첨2  토지투자 경매사례

물건번호 : 수원17계 2013-58988[2] 남양동 대지

경기 화성시 남양동 2023-3

제 1종일반주거지역, 제 1종지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m)(2013-08-07)(접함)

286.5m2 / 86.67평

건폐율 60 / 용적율 180

한개층 최대면적 51평으로 3개층까지 지을 수 있음

건물의 높이는 최대 4층

 

*지상에 3층 건물 공사를 진행하다 중단된 상태로 건축자재가 있음

 

 

 

짓다만 건물에 대한 유치권 성립 문제

 

 토지에 관하여 공사를 한 공사업자가 유치권을 행사하면 토지 전체를 이용할 수 없게 된다. 그러나 건축대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 인정되지 않는다. 대법원 판례 중에는 육가공 공장의 신축 중 공사가 중단되면서 공장신축 부지가 경매로 낙찰된 사건에서 공사대금을 근거로 신축공장 부지와 아직 부동산이라고 할 수 없는 공사 중인 구조물에 대해 유치권을 행사할 수 없다고 한 것이 있다. 건축신축 공사로 인한 공사대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니며, 건축이 중단되어 아직 부동산이라고 볼 수 없는 구조물은 토지의 일부, 즉 부합물에 불과하기 때문에 토지 지상 구조물에 대해서는 유치권행사가 불가능하다는 것이다.

 

 

 

토지에 대해서 알려면 한도끝도 없겠지만,  

투자하려면 이정도는 필수로 알고 있어야 한다는 생각이 드네요.^^